دشواري بزرگ اين طرح، نحوه شناسايي خانه‌هاي خالي از سكنه است. سرشماري نفوس و مسكن سال 95 نشان مي‌دهد 2 ميليون و 600 هزار واحد مسكوني خالي از سكنه در كشور وجود دارد. اين عدد در سال 1386 بالغ بر 600 هزار واحد بوده است. تقريبا 10سال بعد فقط در تهران 500 هزار واحد خالي از سكنه وجود داشته و در 5-4 سال گذشته قطعا با روند ساخت و ساز شهري كشور اين واحدها بيشتر شده‌اند و شناسايي آنها كار سختي است. شايد اين فقط بخشي از ماجرا باشد چرا كه دولت وعده داده با طراحي يك «سامانه» واحدهاي خالي از سكنه را شناسايي و از آنها ماليات خواهد گرفت. در اين گزارش به برخي از مهم‌ترين چالش‌هاي دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي مي‌پردازيم.
چالش اول: عدد پايين ماليات
طرح اخذ ماليات بر خانه‌هاي خالي زيرمجموعه «ماليات بر اجاره» است كه به عنوان يكي از راه‌هاي درآمدي دولت در سال جاري معرفي شده است. دولت با اين طرح به دنبال دو هدف است: اول به دست آوردن «درآمد مالياتي بيشتر» در سال تنگناي منابع مالي و دوم «فشار به صاحبان املاك» براي عرضه واحدهاي خود در بازار تا تعادل عرضه و تقاضا حفظ شود. بر اساس طرحي كه دولت در نظر دارد، از خانه‌هاي خالي در سال اول ماليات گرفته نمي‌شود ولي در سال دوم ۵۰ درصد درآمد «اجاره تخميني» آن مشمول ماليات خواهد شد. در سال سوم هم ۱۰۰ درصد درآمد اجاره آن مشمول ماليات مي‌شود. به‌گفته اميدعلي پارسا، رييس سازمان امور مالياتي؛ «البته اين ميزان، بازدارنده نيست و بايد شديدتر باشد.» اگر اين موضوع پذيرفته شود كه راهكار توزيع عادلانه مسكن در سطح كشور، اخذ ماليات سنگين از صاحبان واحدهاي خالي و حتي ماليات از عايدي سرمايه مسكن است؛ ميزان مالياتي كه دولت قصد دارد از صاحبان واحدهاي خالي مسكن بگيرد چقدر بازدارندگي دارد؟ فرض كنيد يك ملك به قيمت يك‌ميليارد تومان خريده مي‌شود. مالك اين خانه، آن را 6 ماه تا يك‌سال نگه مي‌دارد سپس با توجه به تورم موجود 1.5 ميليارد تومان مي‌فروشد. در واقع با اين تكنيك، هيچ مالياتي از صاحب ملك دريافت نمي‌شود. ضمن اينكه اگر مدت زمان خالي ماندن اين واحد و به فروش نرفتن آن بيشتر از يك‌سال شود؛ نيمي از اجاره تخميني اين ملك يعني يك‌دوازدهم كل قيمت ملك (بنا بر عرف بازار) به عنوان ماليات سال دوم دريافت مي‌شود. در سال سوم نيز ماليات اين ملك خالي يك‌ششم كل قيمت خانه مي‌شود.
حال سوال اين است كه اگر ماليات بر مسكن عدد پاييني باشد به مكانيسمي بر ضد خود تبديل نمي‌شود؟ يعني به اندازه همان عدد پاييني كه براي ماليات در نظر گرفته شده، خانه دوباره گران نمي‌شود؟ دلالان و واسطه‌گراني كه هميشه در بازار ملك حضور دارند از اين فرصت استفاده كرده و ميزان ماليات را به قيمت ملك اضافه مي‌كنند.
چالش دوم: دلالي و واسطه‌گري پيشرفته
خلأ نظام مالياتي و نظام كنترلي در بازار مسكن موجب شكل‌گيري بازاري پرسود و عايدي براي دلالان و صاحبان سرمايه شده است. مسكن در ايران يك كالاي سرمايه‌اي بوده و هست و دو طرف عرضه و تقاضا بر اساس «سرمايه‌اي شدن كالايي به نام مسكن» در بازار حضور دارند. با ظهور برنامه‌هاي ساخت مسكن انبوه و ارزان‌قيمت در شهرهاي اقماري كلانشهرها كه به طرح‌هاي مسكن مهر موسوم شد، جريان دلالي و واسطه‌گري نيز به اين شهرها مهاجرت كرد. گفته مي‌شود در برخي شهرهاي جديد كه عمدتا با ساخت «كندو»هاي هزاران واحدي مسكن مهر تشكيل شده، دلالان و صاحبان سرمايه حتي مالك بيش از ۲۰۰ ملك هستند. اين اتفاق در شهر پرديس در شرق تهران و در مسكن مهر بسيار مشاهده مي‌شود. دليل شكل‌گيري چنين شرايطي نيز طولاني شدن ساخت و اتمام پروژه‌هاي مسكن مهر بود. به دليل تورم موجود، هزينه‌هاي ساخت مسكن مهر هر سال بالاتر از سال پيش محاسبه شد؛ در حالي كه متقاضيان مسكن مهر و در واقع جامعه هدف آن، بخش آسيب‌پذير كشور بودند. بنابراين بسياري از متقاضيان مسكن مهر از پس هزينه‌هاي سرسام‌آور ساخت مسكن كه هر سال رشد مي‌كرد، برنيامدند و ترجيح دادند «امتياز» خود را به قيمت آورده اوليه يعني حدود ۴۰ ميليون به دلالان و صاحبان سرمايه كه بازيگران بزرگ و تاثيرگذار بازار ملك ايران هستند؛ بفروشند. در حالي كه همين الان قيمت همان مسكن در بازار بيش از 10 برابر شده است. برخي كارشناسان معتقدند با وجود چنين نظام مستحكم و پيشرفته‌اي كه صدها ملك را به صورت يكجا در اختيار داشته و احتكار مي‌كند تا در زمان مناسب به پول تبديل كند؛ چگونه قرار است صاحبان املاك شناسايي شده و از آنها ماليات گرفته شود؟
چالش سوم: قانون ناكارآمد
همان‌گونه كه گفته شد، طرح اخذ ماليات بر خانه‌هاي خالي زيرمجموعه «ماليات بر اجاره» است. در اين قانون، واحدهاي زير ۱۵۰ متر از پرداخت ماليات معاف هستند. اين در حالي است كه بيشتر واحدهاي مسكوني احتكار شده و عرضه نشده در اين بخش كمتر از اين متراژ هستند. برخي كارشناسان با استناد به قانون اجاره، معتقدند كه ميزان درآمد مالياتي براساس دفترچه‌هاي منطقه‌اي تعيين مي‌شود و با توجه به اينكه هنوز قيمت اين بخش به‌روز نشده، درآمد اندكي از اجراي اين قانون نصيب دولت مي‌شود.
عباس آخوندي، وزير سابق مسكن و شهرسازي در دولت روحاني در اين باره مي‌گويد:« مبلغ ماليات وضع‌شده، معادل اخذ سالي 3 تا 4 ميليون تومان از واحدهاي بالاي ۱۵۰مترمربع در تهران و ۱.۲ميليون تومان براي واحدهاي بالاي ۲۰۰مترمربع در ساير شهرهاي با جمعيت بالاي ۱۰۰هزار نفر است كه اين مبلغ با توجه به تعداد اين واحدها يعني هيچ. چون بخش اعظم خانه‌هاي خالي از شمول ماليات خارج‌اند و آنها كه شامل‌اند، مبلغ ماليات آنها نزديك صفر است.» به نظر مي‌رسد با همين استدلال است كه در دوره تصدي آخوندي بر وزارت مسكن و شهرسازي اين طرح هرگز اجرايي نشد. او كه طرح دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي را «هياهوي تبليغاتي ضد رسانه» خوانده در جايي در اين باره گفته است:«وزارتخانه در دوره مسووليت من بر اساس مطالعه تطبيقي كه با ساير كشورها انجام داد به اين نتيجه رسيد كه تنها راه موفقيت در اين كار، احاله مسووليت به شهرداري‌هاست كه داراي اطلاعات محلي از واحدهاي خالي هستند.»
طرح بلند مدت
آن‌گونه كه از صحبت‌هاي مسوولان وزارت راه و شهرسازي به عنوان متولي اين كار برمي‌آيد اظهارنامه‌هاي مالياتي براي صاحبان خانه‌هاي خالي از سكنه در مهرماه سال جاري ارسال مي‌شود و به احتمال زياد، زماني را هم بايد به پر كردن اين اظهارنامه‌ها و راستي‌آزمايي آنها اختصاص داد. اوج معاملات و نقل و انتقال در بازار مسكن مربوط به اوايل تابستان است كه با اين وجود اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي حتي در صورت اجرا شدن از اوايل زمستان سال جاري نمي‌تواند تاثير چنداني در كوتاه‌مدت بازار داشته باشد. اما در بلندمدت بايد در انتظار واكنش بازيگران بازار ملك به اين برنامه باشيم. برخي از پيش‌بيني‌ها حاكي از افزايش قيمت ملك پس از اجراي اين برنامه است و برخي كارشناسان نيز معتقدند، منابع حاصل از اين ماليات را مي‌توان صرف تامين مسكن اقشار كم درآمد كرد؛ مانند آنچه در كشورهاي اروپايي و كانادا انجام شده است. هرچند در بازار مسكن ايران آنقدر از اين طرح‌ها اجرا شده و به بن‌بست خورده كه نمي‌توان از همين حالا روي طرح ماليات از خانه‌هاي خالي از سكنه نيز حساب كرد.