قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي از سكنه ابتدا در سال ٦٦ به تصويب رسيد، اما به دليل مشكلات اجرايي و اينكه هزينه‌هاي مربوط به اجراي طرح بيش از درآمد آن بود، طي اصلاحيه سال ٨٠، لغو شد. بالاخره در ماده ٥٤ مكرر الحاقي قانون سال ٩٤ مقرر شد واحدهاي مسكوني واقع در شهرهاي با جمعيت بيش از يكصد هزار نفر كه به استناد سامانه ملي املاك و اسكان كشور (موضوع تبصره ٧ ماده ١٦٩ مكرر اين قانون) با عنوان «واحد خالي» شناسايي مي‌شوند، در سال دوم مشمول يك‌دوم ماليات متعلقه، سال سوم، برابر ماليات متعلقه و در سال چهارم به بعد، يك و نيم برابر ماليات متعلقه شوند. اخيرا وزير راه و شهرسازي از پيگيري براي اجراي قانون دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي خبر داد و گفت: در حال پيگيري براي اجراي اين برنامه هستيم؛ اما اجراي آن زمان مي‌برد. وي و معاون مسكن و ساختمان، اين روش را براي عرضه واحدهاي خالي به بازار مسكن اقدام موثري مي‌دانند. با بهره‌گيري از نظرات سه تن از مديران و صاحبنظران ارشد اين حوزه، گزارشي در اين خصوص تهيه كرده‌ايم. همچنين به منظور درك وضعيت واقعي در بطن جامعه، برداشت ميداني از مشاورين املاك چند شهر بزرگ را در اين گزارش گنجانده‌ايم تا وضعيت حال بازار مسكن را در مواجهه با اين قانون بسنجيم. وجود درصدي از واحدهاي مسكوني خالي، جزو ذاتي تعادل در بازار مسكن تلقي مي‌شود. اما بايد توجه داشت كه درصد طبيعي واحدهاي مسكوني خالي، تنها در شرايط تعادل عرضه و تقاضاي مسكن (و نه شرايطي مثل وضعيت فعلي) در بازار، معنادار است و لزوما مقدار ثابتي نيست. با وجود تناقضات قابل چشم‌پوشي در آمار واحدهاي مسكوني خالي از سكنه كه از سوي سازمان‌هاي ذي‌ربط ارايه مي‌شود، در حال حاضر حدود ٥/٢ ميليون واحد خالي در كل كشور و حدود ٥٠٠ هزار واحد خالي در تهران وجود دارد كه در مقايسه با آمارهاي متعارف در كشور ما و ساير كشورها، اعداد قابل ملاحظه و نگران‌كننده‌اي هستند. در حالت تعادل، تعداد واحدهاي خالي بيش از ٥٠٠ هزار واحد در سراسر كشور غيرعادي و نامتعارف تلقي مي‌شود. انباشت سرمايه‌ها در واحدهاي خالي از سكنه چند سالي است كه اقتصاد كشور را كه مبتني بر املاك و مستغلات (و نه صنعت و گردشگري) است، با مشكلات جدي مواجه كرده است.
برداشت ميداني از چند شهر مهم
برداشت ميداني از چند مشاور املاك در شهرهاي تهران، مشهد، شيراز، تبريز، اصفهان و كرج در خصوص مالكان يا سازندگاني كه نه واحد خود را اجاره داده‌اند و نه فروخته‌اند، نشان مي‌دهد: ١- عمده واحدهاي خالي در اين شهرها، واحدهاي نوساز و كليدنخورده هستند. مالكان اين واحدها در صورت اجاره دادن ملك با مشكلاتي نظير افت قيمت واحد كليد خورده نسبت به كليد نخورده، سختي فروش هنگام سكونت مستاجر در دوره اجاره، احتمال عدم دريافت به موقع اجاره‌بها، احتمال تخليه نكردن واحد مطابق قرارداد و... مواجه خواهند شد. به اين ترتيب اكثر اين مالكان كه از ابتدا به قصد اجاره‌داري اقدام به ساخت نكرده‌اند، ترجيح مي‌دهند واحد را تا زمان فروش به قيمت مناسب كه اصل سرمايه و حاشيه سود مناسب حاصل شود، خالي نگه دارند. ٢- دسته دوم كه محدودند، واحدهاي موروثي هستند كه به دليل اختلاف نظر وراث بلاتكليف و خالي مانده‌اند. ٣- سومين گروه كه در چند سال اخير نمود پيدا كرده، گروهي از ساختمان‌ها هستند كه به دليل نداشتن آسانسور، مالكان واحدهاي طبقات بالا، خصوصا چهارم به بالا نتوانسته‌اند واحد خود را اجاره دهند يا با موازنه استهلاك سكونت، مبلغ اجاره كم اين واحدها، براي مالكان مقرون‌‌به‌صرفه نبوده است.
شايبه مداخله دولت در حقوق خصوصي افراد
در ميان برخي كارشناسان اين شايبه وجود دارد كه ممكن است اخذ ماليات از واحدهاي خالي، مداخله دولت در حقوق خصوصي افراد محسوب شود. در واقع اين افراد عنوان مي‌كنند كه اخذ ماليات از مالكان خانه‌هاي خالي نوعي مداخله بي‌مورد در حقوق خصوصي مالكان است. دكتر حميده امكچي، عضو هيات علمي مركز مطالعات و تحقيقات شهرسازي و معماري ايران، در اين باره مي‌گويد: «اين قانون مداخله در حقوق خصوصي افراد نيست. اصولا اخذ هر نوع ماليات به شرطي كه چارچوب‌هاي تدوين قانون در خصوص اخذ ماليات در آن رعايت شود، از حقوق دولت‌هاست. اساسا انواع ماليات‌هايي كه در حوزه مسكن مقرر مي‌شود، جزو حقوق دولت‌هاست. ما چند نوع ماليات در حوزه مسكن داريم كه ظاهرا مي‌توان آنها را هم دخالت در حقوق خصوصي افراد دانست كه چنين نيست. هر كدام از اين ماليات‌ها مي‌تواند با هدف ويژه‌اي تنظيم شود و در مرحله‌اي يك نوع ماليات جايگزين نوع ديگر شود كه اين به سياستگذاري‌هاي دولت‌ها بستگي دارد كه كدام را تا چه مدت و با چه ساختاري عملياتي كنند.»
اهداف اخذ ماليات
ماليات يك نوع هزينه اجتماعي است كه آحاد يك جامعه در راستاي بهره‌مندي از امكانات يك كشور پرداخت مي‌كنند تا توانايي‌هاي جايگزيني و توسعه اين امكانات فراهم شود. بسياري از اقتصاددانان، ماليات را مهم‌ترين ابزار اقتصادي براي سياستگذاري دولت مي‌دانند. اين ابزار به ويژه به علت نقش ويژه‌اش در تامين منابع لازم براي انجام وظايف حاكميتي دولت، مورد توجه خاص نظريه‌پردازان دولتي و غيردولتي است. تجربه كشورهاي داراي سيستم مالياتي كارآمد، نشان داده كه بالا بودن سهم درآمدهاي مالياتي نسبت به ساير منابع درآمدي دولت، برخي آثار نامطلوب اقتصادي را كنترل و تعديل مي‌كند. به همين دليل در كشورهاي پيشرفته، ماليات‌ها در تامين مخارج دولت، نقش بسيار بالايي دارند و قسمت عمده‌اي از مخارج دولت از اين طريق تامين مي‌شود. ضمن اينكه ماليات‌ها علاوه بر آثار درآمدي، حاوي اثرات تخصيصي، توزيعي و تثبيتي نيز هستند. در ايران، نه‌تنها سهم ماليات از درآمدهاي دولت، كمتر از كشورهاي توسعه يافته است، بلكه عملكرد ماليات‌هاي بخش مسكن نيز متناسب با اندازه اين بخش نيست؛ به گونه‌اي كه بررسي آمار مالياتي كشور نشان مي‌دهد طي سه دهه گذشته، ماليات‌هاي بخش مسكن ١ تا ٥ درصد از درآمدهاي مالياتي را به خود اختصاص داده است. انواع خاصي از ماليات در حوزه زمين و مسكن در دهه‌هاي گذشته به تصويب رسيده‌اند كه البته در گذر زمان دستخوش تغييراتي نيز شده‌اند، پاره‌اي از آنها عبارتند از: ماليات نقل و انتقال، ماليات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش، ماليات خانه‌هاي خالي، ماليات بر درآمد اجاره و ماليات بر اراضي باير. محمود جهاني، مديركل سابق برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت مسكن و شهرسازي درباره اهداف دولت از اخذ ماليات مي‌گويد: «اصولا دولت سه هدف عمده از اخذ ماليات دارد؛ يك هدف، هدف كسب درآمد براي خود است. هدف دوم، تخصيص بهينه منابع و هدف سوم، برقراري عدالت است. در مورد اخذ ماليات از مالكان خانه‌هاي خالي، هدف دولت تخصيص بهينه منابع است. از آنجا كه عده‌اي واحدهايي را با انگيزه سوداگري خريداري مي‌كنند و خالي نگه مي‌دارند تا منفعتي كسب كنند، اين سياست مالياتي در واقع بيشتر براي جلوگيري از اين موضوع پيش‌بيني مي‌شود.» فعلا در اين بخش به اهداف سياستگذاري مي‌پردازيم و در ادامه مشكلات اجرايي و سمت‌گيري سياستگذار را تحليل خواهيم كرد. فردين يزداني، مدير بازنگري طرح جامع مسكن، با اشاره به تعداد بيش از حد واحدهاي خالي در كشور مي‌گويد: «اين تعداد خانه‌هاي خالي به اين معناست كه در اين بخش سرمايه كلاني دفن شده و عقيم مانده است و اين يعني اتلاف سرمايه‌هاي اقتصادي. بنابراين بايد جلوي اين اتلاف سرمايه را گرفت. دلايل ساختاري موضوع اين است كه فعاليت صنعتي قابل ملاحظه‌اي در كشور انجام نمي‌شود و تمركز سرمايه‌ها روي املاك و مستغلات است. پيش‌بيني ماليات براي خانه‌هاي خالي يكي از ابزارهايي است كه باعث مي‌شود هزينه خالي نگه داشتن مسكن افزايش يابد و منجر به ايجاد انگيزه براي فروش هرچه سريع‌تر ملك و در واقع بهره‌برداري از آن شود. البته عمده خانه‌هاي خالي مثلا در تهران در شمال شهر و به صورت خانه‌هاي اعياني است. حجم خانه‌هاي خالي در مناطق فقيرنشين و متوسط چندان قابل ملاحظه نيست. بنابراين با قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي، اولا حجم اين خانه‌ها كم مي‌شود و ثانيا باعث مي‌شود در آينده انگيزه براي سوداگري و سوءاستفاده از تكانه‌هاي بازار مسكن كاهش يابد.» خانم امكچي، عضو هيات علمي مراكز مطالعات و تحقيقات شهرسازي و معماري ايران ضمن تاكيد بر عدم تناسب عرضه و تقاضا، معتقد است اين سياست تنبيهي است: «اغلب واحدهاي توليد شده در تهران، مورد نظر متقاضيان مصرفي نيست چراكه در مناطق گرانقيمت و لوكس ساخته شده‌اند. حتي با تنبيه كردن اين سرمايه‌گذاران و با فرض اينكه با اين روش، مالكان ملك خود را وارد بازار كنند، متقاضي براي آنها وجود ندارد، چون متقاضيان در مناطق ديگر منتظرند».
مشكلات اجرايي قانون و تحليل سمت‌گيري سياستگذار
هرچند اين قانون ظاهرا به عنوان يكي از راه‌هاي مبارزه با احتكار مسكن و كاهش قيمت آن مطرح مي‌شود، اما شناسايي كامل مسكن‌هاي خالي از سكنه براي دولت هزينه سنگيني به دنبال خواهد داشت. مخالفان اين طرح براي اثبات ادعاي خود به تجربه ناموفق دولت براي اعلام شماره تماسي براي شناسايي خانه‌هاي خالي از سكنه از سوي شهروندان در گذشته اشاره مي‌كنند و آن را طراحي شكست‌خورده، مي‌دانند. محمود جهاني در اين باره مي‌گويد: «اعداد و ارقامي كه در خصوص تعداد خانه‌هاي خالي ارايه مي‌شود، خيلي متقن و دقيق نيستند چرا كه شناسايي واحدهاي خالي كار ساده‌اي نيست. به اين خاطر من فكر نمي‌كنم اين طرح هيچ‌وقت اجرايي شود. دو موضوع در گذشته هميشه اين كار را از ابتدا تحت‌الشعاع قرار داده، يكي شكل شناسايي واحدهاي خالي، به طوري كه هزينه به‌كارگيري مكانيزم‌ها و فرآيندهاي شناسايي اين املاك از درآمد ناشي از اخذ ماليات از اين واحدها بيشتر بوده است. بنابراين دولت در گذشته ترجيح داده انرژي خود را صرف اخذ اين نوع ماليات نكند. موضوع ديگر از حيث تاثيرگذاري بر بازار اين بوده كه هزينه نگهداري اين واحدها براي سازندگان آنقدر زياد بوده كه با اجاره‌داري جبران نمي‌شده، پس مالكان باز هم ترجيح مي‌دادند با وجود پرداخت ماليات، ملك خود را تا تامين اصل سرمايه و حاشيه سود مناسب، نه اجاره دهند و نه به فروش برسانند. به اين ترتيب هم به لحاظ درآمدي و هم به لحاظ تخصيص بهينه منابع يعني برگرداندن خانه‌ها به چرخه مصرف جامعه، طرح موفقي نبوده است.» برداشت ميداني اين گزارش از چند شهر مهم، ردپاي قابل ملاحظه‌اي از سوداگري مسكن در اين برهه زماني نشان نمي‌دهد و عمدتا سازندگان ناموفق از فروش با حاشيه سود مناسب را داراي واحدهاي خالي معرفي مي‌كند. دكتر امكچي اجراي اين قانون را كاملا ناكارآمد مي‌داند: «همين كه بعد از سال ٦٦ و در عرض ٣٠ سال گذشته اين موضوع عملياتي نشده، خودش حكايت از اين دارد كه اين قانون كاملا ناكارآمد است و انتظارات قانونگذار برآورده نخواهد شد. در واقع عملياتي نشدن طي سه دهه اخير در بطن خودش اين پاسخ را دارد كه نتايج مطلوب، قابل حصول نيست.» وي با اشاره به اينكه هر سرمايه‌گذاري مايل است تا در كوتاه‌ترين زمان ممكن، اصل سرمايه و حاشيه سود مناسب و مورد انتظار خود را كسب كند، مي‌افزايد: «نگه داشتن واحدهاي خالي قطعا نشان‌دهنده اين است كه سود مورد انتظارشان را نمي‌توانند به دست بياورند و خواب سرمايه در واقع به آنها تحميل شده است. نحوه چيدمان بازار و اطلاعاتي كه در اين بين جابه‌جا شده، باعث ايجاد خطا شده تا سرمايه‌گذاران به صورت افراطي وارد بازار ساخت مسكن شوند. ما راجع به عده‌اي صحبت مي‌كنيم كه از حداقل عقل معاش اقتصادي برخوردارند. اين سازندگان در حال حاضر با افت قيمت و ركود شديد اگر بخواهند واحد خود را بفروشند (البته اگر به فروش برود)، چنان ضرري مي‌كنند كه ترجيح مي‌دهند فعلا آن را خالي نگه دارند. در شرايط فعلي قانونگذار ذات اخذ ماليات از اين نوع را درك نمي‌كند. مطالعات زيادي در گذشته توسط محققان كشور براي وزارت مسكن انجام شده و نتايج آن در اختيار دولت است و اگر نگاهي دوباره به آنها بيندازند، چنين تصميمي نمي‌گيرند.» اما فردين يزداني ضمن معرفي نوع ديگري از ماليات، مي‌گويد: «من نفس ماليات بر خانه‌هاي خالي را تاييد مي‌كنم، اما معتقدم اجرايي شدن آن مستلزم فراهم شدن لوازمي است. در واقع بايد سامانه ملي املاك و مستغلات راه‌اندازي شود. البته بهترين نوع ماليات، ماليات بر عايدي سرمايه است كه خيلي كارآمدتر و موثرتر خواهد بود. اخذ اين نوع ماليات ساده‌تر از ماليات بر خانه‌هاي خالي است. اقتصاد ايران دچار انباشت بيش از حد سرمايه در بخش مستغلات و كاهش سرمايه‌گذاري در بخش‌هاي صنعتي است لذا سياست‌هاي تشويقي را بايد براي صنايع و سياست‌هاي تنبيهي را براي سرمايه‌گذاري‌هاي افراطي در حوزه املاك پيش‌بيني كرد. البته در سال‌هاي اخير تمركز سرمايه‌گذاري‌ها در خانه‌هاي اعيان‌نشين شمال شهر بوده كه مورد نظر اكثر متقاضيان مسكن نيست.» در بررسي حضور سوداگران در بخش تقاضا مي‌توان گفت اين گروه در اپيزود ركود، حضوري در بازار ندارند. در دوره رونق با تزريق منابع مالي، بر شدت افزايش قيمت‌ها مي‌افزايند و در پايان رونق، با خروج منابع، اتمام دوره رونق و شروع دوره ركود را استارت مي‌زنند. اين امر سبب مي‌شود كه حركت به ركود از اوج رونق با سرعت بالايي رخ دهد. چنين عنوان مي‌شود كه در اقتصادهايي مانند ايران كه فاقد بازار سرمايه نيرومند هستند، فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار مسكن گسترده‌تر از اقتصادهاي توسعه يافته است. جهاني ضمن تاكيد بر اينكه عمده واحدهاي خالي مربوط به طيف اول يعني سازندگاني است كه براي اجاره‌داري ساختوساز نكرده‌اند، به طيف دوم مالكان اشاره مي‌كند: «طيف دوم در گروه سازندگان نيستند، بلكه در گروه سرمايه‌گذاران و خريداران هستند كه به خاطر انگيزه‌هاي سرمايه‌گذاري و حفظ ارزش پول يا سوداگري، واحدهايي را مي‌خرند و به صورت خالي نگه مي‌دارند يا از آن به عنوان خانه دوم استفاده مي‌كنند كه البته اين خانه‌هاي دوم را نمي‌توان در زمره واحدهاي خالي به شمار آورد.» تحقيقات ميداني هم تاييد مي‌كند كه سوداگران بخش ناچيزي از واحدهاي خالي را در حال حاضر در اختيار دارند. به اين ترتيب هدف سياستگذار اگر جلوگيري از سوداگري باشد، در شرايط فعلي تامين نخواهد شد. امكچي با انتقاد از دشمني با سازندگان سرمايه‌گذار مي‌گويد: «يكي از ايرادهايي كه در كشور ما وجود دارد، مخالفت با سرمايه‌گذاران (از نوع سازندگان و نه سوداگران) است.؛ هيچ‌وقت جنبه مثبت سرمايه‌گذاران را نمي‌بينيم. البته قصد من اين نيست كه از تمام وجوه سرمايه‌گذاران داخلي دفاع كنم. قطعا آنها هم ايراداتي دارند. اما نمي‌توانيم آنها را دشمن ملت و مملكت فرض كنيم. سرمايه‌گذاران با فعاليت ساخت و ساز خودشان باعث رونق بازار و ايجاد اشتغال مي‌شوند. نقره داغ كردن سرمايه‌گذاران كمكي به بازار نمي‌كند. سرمايه‌گذاران و سازندگان چند سالي است كه به حد كافي متضرر شده و نتوانسته‌اند حتي اصل سرمايه خود را از ساختوساز خارج كنند. در اين شرايط اخذ ماليات بابت خالي ماندن واحد، اصلا منطقي نيست. همين الان به دليل تاخير در بازگشت سرمايه، سرمايه‌گذار تنبيه شده است و با اخذ اين ماليات، دولت قصد دارد مجددا سرمايه‌گذاران را تنبيه كند. به عقيده من اين طرح يك سياست پرهزينه و با مشكلات بسيار همراه است و اصلا موجب تشويق سرمايه‌گذار براي اينكه كالا را به بازار ارايه كند، نمي‌شود، بلكه جو ايجاد شده باعث بازدارندگي براي سرمايه‌گذاري‌هاي جديد مي‌شود.»
منبع: اعتماد