امسال، سال مسكن است. همه آمارها در نيمه نخست امسال مثبت است؛ از ساخت و ساز گرفته تا معاملات. دولتيها ميگويند، اين تحرك اتفاق افتاده در بازار ناشي از سياستهايي است كه از تابستان سال گذشته از سوي دولت دنبال شد. سياستهايي مثل افزايش تسهيلات و كاهش نرخ سود تسهيلات مسكن يكم. مجموعه اين عوامل سبب شد تا رشد معاملات مسكن در شهريور ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل ٦/٢ درصد افزايش يابد. اين رشد البته از ارديبهشت ماه آغاز شد. ثبت رشد ٤/٦ درصدي نشان داد كه امسال، سال تحرك در بخش مسكن است. رشد معاملات، چراغ ساخت و ساز را هم روشن كرد. رشد ١/٧ درصدي ساخت و ساز در بهار امسال نشانه ديگري از اين تحرك است. مسكن تنها بخش اقتصاد است كه ركود آن براي نخستينبار در اقتصاد ايران طولاني شده است. در سه دهه گذشته، هر دورهاي كه مسكن وارد ركود شده، دوره زماني آن حداكثر سه سال طول كشيده، اما اين ركود، طولانيترين ركود بوده است. اقتصاددانان دليل طولاني بودن ركود را سياستهاي اشتباه دولتهاي نهم و دهم ميدانند. برنامههايي مثل مسكن مهر و هزينه كردن دلارهاي نفتي در اقتصاد سبب شد تا بخش مسكن با جهشهاي بزرگ ناگهان وارد ركود شود. هفدهمين همايش سياستهاي توسعه مسكن با محوريت سياستهاي تازه براي مسكن برگزار شد. اگرچه پيش از اين معاونان وزير مسكن از سياستهاي تازه براي بخش مسكن در نيمه دوم سال خبر داده بودند، اما جزييات اين سياستها اعلام نشده بود. با اين حال ماحصل سخنان مقامات وزارت مسكن و شهرسازي در اين همايش به آسيبشناسي مشكلات مسكن و البته راهكارهايي براي چهارسال آينده اختصاص يافت. يكي از كليديترين بحثهاي مربوط به آسيبشناسي مسكن را حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي مطرح كرد. او گفت كه: « از سال ۷۲ تا ۹۲ بهاي زمين ۱۰۷ برابر، بهاي مسكن ۷۶ برابر و اجارهبهاي خانه در تهران ۶۱ برابر شده و تورم كه شاخص مطالعهكننده است نيز ۳۷ برابر شده است.» اين افزايش سرسامآور قيمت مسكن كه حاصل ٢٠ سال بيتوجهي به اين حوزه است، زمينه ساز بحران عميقي شده كه از آغاز دهه ٩٠ بر اقتصاد كشور حاكم شده است. وزير راه نيز با مقايسه عملكرد دولتهاي نهم و دهم با دولت يازدهم نتيجه گرفت كه ساخت مسكن بايد بيش از پيش به بخش خصوصي واگذار شود. با اين همه به نظر ميرسد سياستهاي مسكني نياز به دخالت مستمر دولت و حتي ساخت خانه از سوي دولت دارد تا بتوان تورم اين بخش را كنترل كرد. او با انتقاد از اختلاف شديد شرايط زندگي بين شمال و جنوب شهرها هم تاكيد كرده: «ما در جنوب تهران نسبت به شمال آن شاهد ۵ برابر تفاوت قيمت مسكن هستيم امري كه نشان ميدهد جامعه تا چه حدي قطبي شده و اين روش قابل ادامه نيست.»وزير راه و شهرسازي تاكيد كرده كه: «آمار سال ۹۵ و ۹۰ از نظر من براي هر نوع برنامهريزي در ايران بسيار مهم است و اينكه سياستگذاران اين آمار را به صورت دقيق مورد توجه قرار دهند. رشد جمعيت در اين سالها از ٩/١ به ٤/١ كاهش پيدا كرده است كه نشان ميدهد ما نه دچار رشد جمعيت دهه ۶۰ و دهه ۷۰ هستيم و هم اينكه بخش عمدهاي از جابهجايي جميعت نيز تحول خود را طي كرده است. ممكن است ما در نقاطي همچون چابهار تغيير و تحولات جمعيتي را داشته باشيم كه از جمله مناطق استثنا است. ولي تحول جمعيتي مراحل نهايي خود را طي ميكند.»
تحولات جمعيتي در ايران مراحل نهايي خود را طي ميكند
وزير راه و شهرسازي در هفدهمين همايش سياستهاي توسعه مسكن گفت: «فارغ از اينكه بپسنديم يا نپسنديم فرآيند و روند مهاجرت بهشدت كند شده است؛ در حوزه جمعيت شهري به يك ثبات و تعادل جمعيتي نسبي رسيدهايم. اين، آن پيام اصلي است كه بايد مورد پذيرش قرار گيرد كه ساختار سياستگذاري جمعيتي در حال جابهجايي است. اگر پيام را قبول كنيم بايد تمام ساختار سياستگذاري جابهجا شود. هنوز انتظارات سياستگذاري اين است كه روند مهاجرت و روند تحول جمعيتي ادامه دارد؛ در حالي كه چنين اتفاقي ديگر ادامه ندارد.
ما در آستانه شرايط جديد ساختار جمعيتي در ايران هستيم و نتيجه بخش نبودن اقدامات گذشته نشان از درك واقعي وضعيت اقتصاد مسكن در ايران بوده كه با مداخله دولت قبل شاهد افزايش ٧٦٠ درصدي قيمت زمين در شهرها بوديم.»آخوندي با بيان اينكه جمعيت حدود ۳ ميليون نفري تهران در حال حاضر به ٧/٨ ميليون نفر رسيده است، اعلام كرد: «از سالهاي ۸۹ تا ۹۱ براي ۷۶۰ هزار واحد مسكوني پروانه صادر كرديم كه در پايتخت اين ميزان بيسابقه است؛ اين در حالي است كه جمعيت شهر تهران در سال ۸۹ تا ۹۱ در كل ۴۰۰ هزار نفر رشد كرد و اين نشان ميدهد كه اگرچه تهران پايتخت است اما رشد جمعيتي دهههاي ۶۰ و ۷۰ قابل تكرار در پايتخت نيست.»به گفته او هماكنون جمعيتپذيري شهر تهران در حدود ٥/١٠ ميليون نفر است و اين شهر هماكنون ٧/٨ ميليون نفر جمعيت دارد به همين دليل بسيار مهم است كه ما ببينيم كه آيا ميتوانيم سياستهاي گذشته را ادامه دهيم يا خير. وي با يادآوري تشكيل هشتمين جلسه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در وزارت راه و شهرسازي به تصويب طرح تفصيلي شهر قم اشاره كرد و گفت: در بررسي قم در پنج سال گذشته آن شهر، حدود ۱۲۵ هزار نفر به جمعيت شهر قم افزوده شده است. همانطور كه ميدانيد قم يكي از مهاجرپذيرترين شهرهاي ايران بوده كه هم از داخل ايران و هم از بيرون ايران مهاجر ميپذيرفت و آمار جمعيتي سالهاي ۹۰ تا ۹۵ نشان ميدهد كه روند رشد جمعيت روند كاهشي است.
مساله اصلي مسكن در ايران كيفيت است
آخوندي يادآور شد: مشكلي كه هماكنون در كشور وجود دارد اين است كه هنوز تصويري كه از مسكن در ذهن بيشتر سياستگذاران نقش بسته است، تصورات دهه ۶۰ و دهه ۷۰ و تغيير و تحولات مربوط به آن دوران است. بدين معنا كه اكثر سياستگذاران به دنبال سياستگذاري كمّي هستند در حالي كه مساله اصلي مسكن در ايران مساله كيفيت سكونتگاهها و همچنين اختلاف طبقاتي است. در حال حاضر قيمت مسكن در جنوبشهر و شمال شهر حدود ۵ برابر تفاوت قيمت دارد و اين مسالهاي است كه بايد براي آن چارهاي انديشيد. به گفته آخوندي مساله امروز مسكن در ايران، ديگر كميت نيست، بلكه مسائل كيفي مورد توجه قرار دارند. وي ادامه داد: وقتي گفته ميشود فقط در منطقه يك تهران ۳۵ هزار واحد مسكوني آماده عرضه بدون مشتري وجود دارد به اين مفهوم است كه از نظر اقتصادي و شهرسازي بيتوجهيهاي كلاني به نياز واقعي مسكن وجود داشته است.
وزير راه و شهرسازي گفت: بيشترين مداخله دولت مربوط به سالهاي ۸۴ تا ۹۳ است كه باعث شد در حدود ۲ ميليون واحد مسكوني جديد يعني حدود ۸ درصد موجودي مسكن كه رقم كلاني نيز هست به تعداد مسكنهاي كشور افزوده شود. اين در حالي است كه بيشترين شهرفروشيها، افزايش قيمت زمين و همچنين قيمت مسكن را نيز در فاصله سالهاي ۸۴ تا ۹۲ شاهد بوديم. آخوندي ادامه داد: انتظار ميرفت كه با افزايش تعداد واحدهاي مسكوني در حد ۸ درصد موجودي كشور، تامين مسكن اقشار كمدرآمد در سطح گستردهاي ايجاد شود، قيمت زمين و مسكن كاهش يابد در حالي كه در فاصله سالهاي ۸۴ تا ۹۲، قيمت زمين ٦/٨ برابر يعني ۷۶۰ درصد افزايش يافت كه افزايش محيرالعقولي است. وزير راه و شهرسازي گفت: در سالهاي ۹۲ تا ۹۵ يعني در دولت يازدهم، رشد قيمت زمين ۲ صدم درصد بود. قيمت مسكن در شهر تهران در سالهاي ۸۴ تا ۹۲، ۶ برابر يعني ۵۰۰ درصد افزايش داشت در حالي كه قيمت مسكن در سالهاي ۹۲ تا ۹۵، ١/١ برابر يعني ۱۰ درصد افزايش داشت.
نيازمند بازنگري سياستهاي مسكن هستيم
آخوندي سياست پرداخت پول براي ساخت مسكن را زير سوال برد و يادآور شد: «اگر تصور كنيد با تزريق پول و مداخله دولتي تحتعنوان تامين مسكن براي اقشار كمدرآمد آنها صاحبخانه ميشوند، تجربه ساخت مسكن در سالهاي ۸۴ تا ۹۲ و همچنين آمار خانههاي خالي، خانههاي دوم و همچنين افزايش حاشيهنشيني و افزايش بافتهاي فرسوده شهري نشان ميدهد كه اين سياست نيازمند بازنگري است و مداخله دولتي در سطح گسترده و دخالت مستقيم در ساخت و ساز عملا غيرممكن است.»
او تاكيد كرد: «اگر مسكن مهر ميخواست به مردم و اقشار كمدرآمد كمك كند تا صاحبخانه شوند نبايد قيمت زمين در همان سالها ۷۰۰ درصد و واحد مسكوني ۵۰۰ درصد افزايش پيدا ميكرد. به صورت ملي ارقام و آمار نشان ميدهد مداخلات دولتي مداخلات مناسبي نيستند و ناشي از عدم درك تحولات ساختاري و اجتماعي ايران است. به گفته آخوندي درحالحاضر در آستانه تغيير شرايط جديد ساختار جمعيتي كشور هستيم و معمولا پذيرش تغيير نيز كار دشواري است. اما بايد بپذيريم كه تحولات ساختار جمعيتي در كشور ايجاد شده است و بايد خود را با شرايط جديد تطبيق دهيم.
در ٢٠ سال قيمت زمين ١٠٧ برابر شد
حامد مظاهريان، معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي سخنران بعدي اين نشست بود. او گفت: بايد بتوانيم در كنار نياز اساسي تامين مسكن به موضوع افزايش كيفيت زندگي توجه كنيم. مطالعات انجام شده نشان ميدهد از سال ۷۲ تا ۹۲ بهاي زمين ۱۰۷ برابر، بهاي مسكن ۷۶ برابر و اجارهبهاي خانه در تهران ۶۱ برابر شده و تورم كه شاخص مطالعهكننده است نيز ۳۷ برابر شده است.
وي ادامه داد: بر همين اساس در طي دوره ۲۰ ساله بهاي زمين ۳ برابر نرخ تورم، بهاي مسكن ٢/٢ و اجارهبها ٧/١ برابر نرخ تورم افزايش يافت. اين در حالي است كه از سال ۹۲ تاكنون افزايش بهاي مسكن ٦/١٠، زمين ۲ درصد و اجارهبها نيز ٥/١ برابر شده است. معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي ادامه داد: در بازه ۲۰ ساله كمترين افزايش قيمت را در اجارهبها داشتيم و در دوره ۴ ساله دولت يازدهم اجارهبها بيشترين افزايش را داشت تا بتواند خود را به سطح تورم عمومي نزديك كند.
وي سياستهاي دولت را در ۳ محور تشريح كرد و گفت: نخستين سياست دولت براي تنظيم بازار مسكن اين نكته است كه دولت نبايد شخصا وارد ساخت و ساز شود و دومين سياستي كه دولت دنبال ميكند، گسترش بازار رهن است و ما در دولت معتقديم بايد تمامي تلاش خود را براي افزايش قدرت خريد خانوار انجام دهيم. مظاهريان با اشاره به اينكه در حال حاضر موجودي مسكن بيش از تعداد خانوار است، گفت: آمار سال ۹۵ نشان ميدهد ۲۴ ميليون خانوار و ۲۷ ميليون خانه داريم اگر اين تحول را در يك دوره ۴۰ساله از اوايل انقلاب تاكنون در نظر بگيريم، ميبينيم كه در اوايل انقلاب به ازاي هر ۱۰۰ خانه ۱۲۷ خانوار وجود داشت در حالي كه اين آمار هماكنون برعكس است.